Il settore immobiliare italiano sta vivendo un periodo di trasformazione nel 2026. Da un lato, si registra una crescita significativa delle compravendite, dall’altro emergono segnali di rallentamento in alcune delle principali città. Questo articolo esplora le dinamiche attuali e le prospettive future del mercato, con un focus particolare sulle differenze territoriali e sui fattori che stanno influenzando le scelte degli acquirenti.
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ha mostrato una notevole resilienza, nonostante le sfide economiche globali. Nel primo trimestre del 2026, le compravendite residenziali hanno registrato un incremento del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2026, raggiungendo un totale di 179.654 transazioni.
Questo dato rappresenta un aumento del 62% rispetto alla media degli ultimi dieci anni, segnando un periodo di forte dinamismo.
La ripresa del credito e l’aumento dei prezzi
Uno dei fattori chiave che ha sostenuto questa crescita è il ritorno del credito.
Gli acquisti assistiti da mutuo rappresentano oggi il 47,8% del totale delle compravendite delle persone fisiche, un dato in costante aumento. Tuttavia, nonostante questa ripresa, il mercato rimane fortemente dipendente dalle case esistenti, con le nuove costruzioni che rappresentano ancora una quota limitata degli scambi.
I valori immobiliari continuano a salire, con un incremento medio annuo dei prezzi residenziali del 4,1%. Milano si conferma la città più cara tra i capoluoghi analizzati, seguita da Firenze, Bologna e Roma. I prezzi più accessibili si trovano invece a Torino e Genova. Questo trend è accompagnato da una crescente domanda di affitti, con canoni in aumento a fronte di una limitata disponibilità di immobili in locazione.
Le dinamiche nelle principali città
Le dinamiche del mercato immobiliare variano significativamente tra le diverse città italiane. Roma si conferma il primo mercato urbano per dimensione, con 8.961 compravendite nel trimestre e una crescita del 5,1%. Milano, nonostante i prezzi elevati, registra un incremento del 7,1%, mentre Torino mostra la crescita più alta tra le grandi città con un +9,2%. Padova, nel Nord Est, rappresenta una nota positiva con una crescita del 7%, ben al di sopra della media nazionale.
Guardando al resto del 2026, le previsioni indicano un volume compreso tra 780 e 800 mila compravendite. Le opportunità di crescita appaiono maggiormente concentrate nei contesti urbani caratterizzati da un equilibrio favorevole tra prezzi, accessibilità e qualità dell’offerta. Tuttavia, i mercati a valori più elevati potrebbero evidenziare ritmi di assorbimento progressivamente più selettivi.
Le sfide future e le prospettive
Nonostante la crescita attuale, il mercato immobiliare italiano deve affrontare diverse sfide. Secondo le previsioni, nel 2027 si potrebbe assistere a una leggera flessione delle transazioni, prima di una ripresa nel 2028. Questo trend è influenzato da vari fattori, tra cui l’incertezza geopolitica e l’inflazione, che continuano a pesare sul settore.
Un altro aspetto critico è la polarizzazione del mercato. Gli investitori stanno diventando sempre più selettivi, puntando su immobili di qualità, resilienti rispetto al futuro. La qualità non si limita più all’efficienza energetica, ma include anche la capacità degli edifici di ottimizzare la gestione grazie alla tecnologia e alla digitalizzazione. Questo approccio sta ridefinendo il valore del real estate rendendolo sempre più legato alla capacità degli immobili di diventare piattaforme tecnologiche.
Le dinamiche variano significativamente tra le diverse città, con Milano che inizia a frenare e Roma che continua a crescere sopra la media. Le sfide future includono la polarizzazione del mercato e l’incertezza geopolitica, che potrebbero influenzare le prospettive a medio termine.