La relazione tra il costo di un’abitazione e il reddito medio delle famiglie varia in modo sorprendente da una zona all’altra della Toscana. Analizzando i dati più recenti dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e gli stipendi netti dichiarati, è possibile tradurre il prezzo di un immobile in anni di stipendio necessari per acquistarlo.
Questo indicatore, semplice ma potente, mette in luce le disparità tra comuni vicini che altrimenti resterebbero nascoste dietro il solo valore al metro quadrato.
Massa-Carrara: il divario più marcato tra comuni
In provincia di Massa-Carrara la differenza più evidente supera gli 80 000 euro per un appartamento di 80 mq.
A Massa il valore teorico di una casa di queste dimensioni si aggira intorno ai 138 400 €, mentre nello stesso periodo a Fivizzano il prezzo scende a 56 800 €. Il divario di 81 600 € rappresenta quasi il doppio del reddito medio annuale di un lavoratore locale, evidenziando come il mercato immobiliare possa pesare in maniera disomogenea anche all’interno di un’unica provincia.
Fivizzano e Massa a confronto
Il prezzo al metro quadrato a Massa supera i 1 730 €/mq, contro i 710 €/mq di Fivizzano. Quando si rapporta questa cifra al reddito medio provinciale, l’onere per una famiglia fivizzanese corrisponde a circa 3,5 anni di stipendio, mentre a Massa supera i 7 anni, confermando una delle più grandi differenze di accessibilità abitativa della regione.
Arezzo: cinque anni di stipendio per una casa di 80 mq
Nel territorio aretino, il rapporto prezzo-reddito è stato misurato con l’analisi dei dati OMI del secondo semestre 2025. Il comune capoluogo, Arezzo, registra il valore più alto, pari a 1 330 €/mq, corrispondente a quasi cinque anni di stipendio netto medio per acquistare 80 mq. Caprese Michelangelo, al contrario, è il più economico con 790 €/mq, ma il suo indice di “anni di reddito” resta in linea con la media provinciale, pari a circa 5 anni. L’effetto è pari a dire che, indipendentemente dal prezzo assoluto, il peso del costo abitativo sul bilancio familiare resta simile in tutta la provincia.
Comuni più e meno costosi della provincia di Arezzo
Terranuova Bracciolini e Castelfranco Piandiscò richiedono entrambi 5 anni di stipendio per 80 mq, con prezzi intorno a 1 250 €/mq. A San Giovanni Valdarno il valore è di 1 260 €/mq, ma l’indice scende a 4,9 anni. Montevarchi, Loro Ciuffenna e Cavriglia si collocano tra i 4,7 e i 4,9 anni, mentre Ortignano Raggiolo è l’eccezione più vantaggiosa: con 820 €/mq la spesa totale è di 65 600 € e basta 3,3 anni di reddito medio per coprirla.
Siena e San Gimignano: la classifica dei “anni di stipendio”
Nella provincia di Siena, l’indice di “anni di stipendio” raggiunge i valori più alti della regione. A San Gimignano, il prezzo medio fissato dall’OMI è di 2 000 €/mq; per 80 mq la spesa totale è di 160 000 €, che equivale a 7,6 anni di reddito medio locale. Siena, pur con un valore di 2 130 €/mq (circa 170 400 € per 80 mq), richiede 6,7 anni di stipendio. Il confronto dimostra che il prezzo più elevato non sempre si traduce nel maggiore onere se il reddito medio è proporzionalmente più alto.
Altri comuni della provincia di Siena
Castellina in Chianti e Gaiole in Chianti si attestano entrambi a 6 anni di stipendio, con prezzi rispettivamente di 1 600 €/mq e 1 510 €/mq. Sovicille (1 590 €/mq) richiede 5,8 anni, mentre Monteriggioni (1 700 €/mq) scende leggermente a 5,7 anni. A metà classifica troviamo Montalcino (5,5 anni, 1 410 €/mq), Casole d’Elsa (5,3 anni, 1 350 €/mq) e Colle di Val d’Elsa (5 anni, 1 300 €/mq). San Quirico d’Orcia richiede 4,9 anni con 1 250 €/mq, mentre Chiusi è l’estremo opposto con soli 2,3 anni di stipendio grazie a un prezzo di 560 €/mq, pari a 44 800 € per 80 mq.
Cosa indicano questi numeri per gli acquirenti
Il dato degli anni di stipendio non è una previsione di quanto tempo impiegherà una famiglia a comprare casa, ma un indicatore comparativo che mette in parallelo prezzo dell’immobile e reddito medio. In aree dove il valore è alto ma anche il reddito è elevato, il carico per gli acquirenti può risultare inferiore rispetto a comuni meno costosi ma con salari più bassi. Per chi valuta un mutuo, è fondamentale considerare non solo il prezzo al metro quadrato ma anche il potere d’acquisto del territorio, perché è questo rapporto a determinare la reale accessibilità abitativa.