Dopo l’introduzione del Superbonus il mercato immobiliare ha subito una trasformazione significativa. Tra le novità più rilevanti, vi è l’obbligo di aggiornare la rendita catastale anche in assenza di ampliamenti. Questo cambiamento ha importanti implicazioni per gli agenti immobiliari che devono ora prestare maggiore attenzione a questo aspetto per evitare rischi legali.
La risoluzione AdE 21/E/2026 ha chiarito che gli interventi legati al Superbonus, come l’installazione di cappotti termicipompe di calore e impianti fotovoltaici possono modificare la rendita catastale. Questo perché tali interventi migliorano la qualità energetica dell’immobile, aumentando il suo valore economico.
L’agente immobiliare che omette questa verifica rischia di essere contestato per difetto di diligenza professionale ex art. 1759 cod. civ.
La rendita catastale non è un dato statico
La rendita catastale non è più considerata un dato immutabile. Secondo l’art.
1, comma 336, della legge 311/2004 i Comuni devono segnalare all’Agenzia delle Entrate le situazioni di fatto non coerenti con la rendita attribuita. Questo obbligo si applica ogni volta che interventi edilizi modificano in modo rilevante le caratteristiche dell’unità immobiliare, indipendentemente dalla presenza di ampliamenti planimetrici.
Fino al 2026, l’orientamento prevalente distingueva tra interventi che modificano la consistenza dell’immobile e quelli che incidono esclusivamente sulla qualità energetica. Tuttavia, la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 ha fornito un’interpretazione estensiva, valorizzando il ruolo delle dotazioni impiantistiche nella rilevanza catastale degli interventi. Fotovoltaico, sistemi di accumulo e pompe di calore assumono ora rilevanza catastale, a condizione che determinino un effettivo salto di livello qualitativo e funzionale.
Perché la rendita catastale rileva nella compravendita
La rendita catastale non è un dato burocratico accessorio. Incide su tre profili distinti che riguardano direttamente le parti della compravendita. Sul piano fiscale del venditore, una rendita non allineata alle caratteristiche attuali dell’immobile può costituire un indice di possibile incongruità e determinare attenzione dell’Amministrazione finanziaria in sede di controllo della dichiarazione.
Sul piano fiscale dell’acquirente, l’acquisto con il meccanismo del prezzo-valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata. Una rendita non aggiornata genera un’imposta di registro inferiore al dovuto, con conseguente rischio di rettifica di classamento e recupero di imposta, interessi e sanzioni a carico dell’acquirente.
Sul piano della valutazione di mercato, un immobile con classe energetica B ma rendita catastale riferita a una classe F presenta una discrasia tra valore di mercato e dato catastale. Questa discrasia incide sull’accesso al credito, sulla valutazione peritale richiesta dalla banca mutuante e, nei casi di contenzioso successivo, sulla determinazione del danno.
Gli obblighi dell’agente immobiliare
L’art. 1759 cod. civ. impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze rilevanti conoscibili con la diligenza richiesta dalla natura dell’incarico. La Cassazione ha precisato in più occasioni che l’obbligo informativo del mediatore si estende alle circostanze conoscibili con la normale diligenza professionale, senza tuttavia trasformare il mediatore in un tecnico o legale tenuto a indagini specialistiche.
La rendita catastale è oggi una circostanza che l’agente può e deve verificare prima di formulare qualsiasi valutazione su un immobile che abbia beneficiato di interventi agevolati. Si tratta di un dato pubblicamente accessibile attraverso la visura catastale, disponibile online sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Non è un’indagine specialistica: è una verifica elementare che rientra nel perimetro della diligenza media richiesta dalla natura dell’incarico.
È importante chiarire i confini di questa responsabilità. L’agente non è tenuto a valutare se la rendita sia da aggiornare: questa è una valutazione tecnico-fiscale che spetta al commercialista, al tecnico abilitato o al notaio. Il mediatore è tenuto a rilevare la possibile discrasia tra la rendita catastale e le caratteristiche attuali dell’immobile.