Ereditare una casa può essere un momento complesso, soprattutto quando l’immobile è registrato in due comuni diversi. Ma cosa succede se vuoi usufruire delle agevolazioni prima casa? Scopriamo insieme come ottenere il bonus anche in casi particolari.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che un’abitazione può essere considerata fiscalmente unitaria anche se, per la sua collocazione, risulta censita su due particelle appartenenti a comuni catastali differenti.
Questo significa che, nonostante l’impossibilità tecnica di effettuare una vera e propria fusione catastale, è possibile applicare all’intero immobile ereditato le agevolazioni prima casa previste per le imposte ipotecaria e catastale.
Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
La vicenda riguarda un immobile pervenuto per successione alla moglie e ai tre figli del proprietario deceduto.
Il fabbricato è composto da un’unica unità abitativa, due garage pertinenziali e due particelle edilizie situate in distinti comuni catastali. Due degli eredi hanno la residenza e la dimora abituale nell’abitazione.
Durante la predisposizione della dichiarazione di successione è emersa una difficoltà operativa: pur costituendo materialmente un unico fabbricato, l’immobile non può essere inserito come una sola unità, poiché le due particelle sono ubicate in comuni differenti.
Secondo il notaio incaricato, il sistema avrebbe consentito di richiedere il beneficio prima casa soltanto per una particella, assoggettando l’altra al trattamento fiscale ordinario.
Gli eredi hanno quindi chiesto all’Agenzia se fosse possibile applicare l’agevolazione all’intero fabbricato, considerandolo unitariamente.
L’Agenzia ha confermato che è possibile, purché le porzioni immobiliari siano prive di autonomia funzionale e reddituale e risultino unite di fatto ai fini fiscali negli archivi catastali.
L’unione di fatto ai fini fiscali
L’unione di fatto consente di evidenziare negli archivi catastali che due o più porzioni distintamente censite costituiscono, dal punto di vista funzionale, un’unica unità immobiliare. La procedura non comporta la cancellazione delle particelle originarie, la creazione di un nuovo identificativo catastale o una vera e propria fusione catastale.
Ciascuna porzione continua a essere censita separatamente. Negli atti catastali viene però inserita un’annotazione dalla quale risulta che la particella è unita di fatto all’altra ai fini fiscali. L’unione può essere riconosciuta solo quando le singole porzioni sono prive di una propria autonomia funzionale e reddituale.
Per dare evidenza all’unione di fatto devono essere presentate distinte dichiarazioni di variazione catastale per ciascuna porzione interessata, secondo la procedura indicata dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E/2016. Dopo la registrazione delle variazioni, l’ufficio inserisce negli atti catastali di ogni porzione un’apposita annotazione.
Le condizioni per ottenere il bonus
Per ottenere il bonus prima casa, è necessario che l’abitazione non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Inoltre, almeno uno degli eredi deve possedere i requisiti prima casa previsti dalla legge. Le dichiarazioni richieste dalla disciplina agevolativa devono essere rese dall’interessato all’interno della dichiarazione di successione.
Il beneficio può essere applicato anche alle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, ma nel limite di una sola unità per ciascuna categoria. In presenza di tutti gli adempimenti richiesti, l’Agenzia ritiene applicabile l’agevolazione prima casa all’intero fabbricato pervenuto in successione.
Il chiarimento riguarda l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale dovute in occasione della successione. Questo significa che, anche se le particelle sono censite separatamente e appartengono a comuni catastali differenti, è possibile ottenere il bonus prima casa per l’intero immobile, purché siano rispettate tutte le condizioni previste dalla legge.