Il mercato delle locazioni in Italia mostra segnali di trasformazione profonda: cresce la domanda di locazioni parziali come le stanze in affitto, cambiano gli schemi contrattuali e nelle città emergono tensioni diverse tra bisogno di alloggi e strumenti pubblici. I dati territoriali mettono a fuoco trend distinti ma collegati, con Ravenna, Prato e Venezia che offrono esempi concreti delle dinamiche in atto.
Da un lato c’è una forte espansione delle locazioni per singole stanze; dall’altro aumentano i prezzi dei contratti temporanei e si attivano misure locali per tutelare famiglie e lavoratori. Anche le scelte dei proprietari si adeguano: la preferenza per formule più flessibili o per canoni liberi influenza disponibilità e costi.
Crescita delle stanze locate: il caso di Ravenna e il contesto nazionale
Nella provincia di Ravenna la quantità di stanze locate è aumentata del 168,4% confrontando i dati di riferimento sul periodo quadriennale-espanso: il numero è passato da 418 a 1.122. Pur rappresentando il valore assoluto più basso tra le province limitrofe, l’incremento percentuale è tra i più elevati. In confronto, Forlì raggiunge le 2.432 stanze nel medesimo periodo (da 1.543, crescita del 57,6%), mentre Rimini arriva a 1.323 stanze (da 1.205, +9,8%).
A livello nazionale si osserva un mutamento dei contratti: mentre i nuovi contratti per interi appartamenti si mantengono intorno alle 450.000 unità annue, le locazioni parziali sono salite del 71,8% tra il 2018 e il 2025, passando da 141.000 a 241.700. La diffusione delle formule flessibili si manifesta anche nella composizione dei contratti per stanza: le locazioni transitorie e per studenti hanno raggiunto il 75,6% del totale nell’ultimo anno osservato.
Tipologie contrattuali e incidenza
Nel 2025, per ogni quattro nuovi contratti parziali registrati, la ripartizione tipica è stata la seguente: uno era un contratto per studenti (durata da 6 a 36 mesi), due erano contratti transitori (da 1 a 18 mesi, con regole specifiche sui canoni nei centri oltre 10.000 abitanti) e il quarto era un contratto più lungo come il 4+4 o il 3+2. Questa combinazione segnala una domanda crescente di flessibilità sia da parte degli inquilini che dei locatori.
Prato: diminuiscono gli sfratti ma resta la pressione sui prezzi
Nella città di Prato i provvedimenti di sfratto sono calati da 201 a 184 (-8,5%), mentre le richieste di esecuzione sono passate da 671 a 663 (-1,2%) e gli sfratti eseguiti da 218 a 211 (-3,2%). Questi numeri non indicano però una risoluzione della crisi abitativa: la difficoltà di accedere a un alloggio a canoni sostenibili rimane elevata.
Secondo l’analisi locale, i canoni dei contratti transitori sono aumentati del 30% mentre quelli a canone concordato sono cresciuti del 15% strette che riducono la capacità di spesa delle famiglie e restringono l’accesso al mercato delle locazioni. I dati del censimento 2023 segnalano 113.958 alloggi nel territorio di Prato, di cui 7.956 non occupati cifra che richiede una ricognizione più dettagliata per capire quali immobili siano effettivamente disponibili e in che condizioni.
Domanda e patrimonio abitativo a Prato
Per l’edilizia residenziale pubblica il patrimonio comunale conta 1.575 alloggi con una distribuzione per epoca di costruzione che evidenzia la necessità di interventi: il 42% è antecedente al 1970, il 48% tra 1970 e 2000 e il 10% successivo al 2000. Le graduatorie e le domande per contributi mostrano un forte divario tra bisogno potenziale e percorsi assistenziali conosciuti: sono stati rilevati oltre 6.400 nuclei familiari con un bisogno abitativo potenziale, mentre solo una parte risulta inserita nelle liste dei servizi.
Venezia: protocolli, Agenzia dell’Abitare e edilizia sociale
A Venezia è entrato in vigore un nuovo Protocollo integrativo dell’Accordo territoriale che aggiorna i criteri per le locazioni a canone concordato. Tra le novità segnate figurano premialità legate alle classi energetiche, criteri che valorizzano la sicurezza e la sostenibilità (impianti fotovoltaici, punti di ricarica per auto elettriche) e l’estensione dei contratti transitori anche ai liberi professionisti e agli autonomi.
L’Amministrazione ha potenziato l’Agenzia dell’Abitare, attiva dal 2025, che ha già ricevuto la richiesta di aiuto di circa 280 veneziani. L’Agenzia dispone inoltre di 64 posti letto in 16 appartamenti per emergenze temporanee (3-6 mesi) e di altri 25 posti per necessità inferiori ai tre mesi. Sul fronte dell’edilizia sociale il regolamento comunale fissa canoni differenziati: 3,89 €/m² in terraferma, 5,33 €/m² nel centro storico e 4,66 €/m² nelle isole, mentre la programmazione prevede circa 200 alloggi da mettere a disposizione.
Autorestauro e target per la fascia media
Dal 2025 è operativa anche la formula dell’autorestauro che consente agli assegnatari di anticipare lavori sugli alloggi comunali e recuperare le spese tramite scomputo dal canone; il modello viene esteso a Sant’Erasmo con bandi rivolti in particolare alla fascia media che non accede all’edilizia residenziale pubblica.
