Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di trasformazione complessa, caratterizzata da una crescente crisi degli affitti e da un aumento dei prezzi di acquisto. Questo fenomeno è il risultato di una serie di fattori interconnessi, tra cui le scelte politiche, l’overtourism e le preferenze degli investitori.
Le case in affitto sono diventate sempre più scarse e costose, mentre l’acquisto di immobili è visto come un bene rifugio soprattutto in un contesto di incertezza economica. Questo ha portato a un aumento della domanda e,
L’impatto dell’overtourism e degli affitti brevi
Uno dei principali fattori che ha contribuito a questa situazione è l’esplosione degli affitti brevi turistici. Molti centri storici, non solo in Italia ma in tutto il mondo, stanno subendo un svuotamento di residenti e case in affitto residenziale. Le amministrazioni locali, spesso interessate a massimizzare i guadagni, hanno destinato una parte significativa del patrimonio pubblico a questi affitti brevi, attirando turismo ricco e centri commerciali.
Le case familiari ereditate, spesso troppo grandi per le dimensioni delle attuali famiglie, vengono frazionate per essere affittate a breve termine. Quando questo non è possibile, i proprietari si rivolgono al mercato studentesco che offre alta domanda e pochi alloggi disponibili.
Questo crea una situazione in cui le case per uso residenziale sono sempre più rare e costose.
Le conseguenze per le famiglie italiane
Le famiglie italiane stanno affrontando una serie di sfide legate al mercato immobiliare. Con stipendi più bassi della media europea, molte coppie trovano troppo costoso avere figli, contribuendo alla diminuzione delle nascite. Questo, a sua volta, influisce sulle dinamiche del mercato immobiliare, con meno famiglie che cercano case più grandi.
Coloro che non possono permettersi di frazionare le case grandi per il mercato degli affitti brevi turistici, spesso scelgono di affittare agli studenti. Tuttavia, le maggiori vittime di questa situazione sono i potenziali affittuari, che si trovano costretti a spostarsi ai margini delle città, contribuendo all’intasamento dei trasporti e all’impatto ambientale.
Il boom immobiliare in Costa Verde
Mentre in molte parti d’Italia il mercato immobiliare è in crisi, la Costa Verde in Sardegna sta vivendo un vero e proprio boom. Località come Arbus, Torre dei Corsari e Marina di Arbus stanno attirando l’attenzione di compratori provenienti dal nord Italia e dall’estero, in particolare tedeschi, francesi e svizzeri.
Questi acquirenti sono attratti dalle abitazioni indipendenti e dalle tipiche case campidanesi da ristrutturare. I prezzi medi oscillano tra i 1.500 e i 2.300 euro al metro quadro, a seconda della posizione e della vista mare. Secondo gli ultimi dati di Confcommercio Sud Sardegna, il mercato delle seconde case in questa zona è in forte crescita.
Marco Mainas, presidente di Confcommercio Sud Sardegna, sottolinea che il Medio Campidano sta vivendo una fase interessante sotto il profilo immobiliare. Tuttavia, la criticità più forte resta quella degli affitti, con un incremento dei canoni anche del 30%.
Investire in immobili vs BTp
Un altro aspetto interessante del mercato immobiliare italiano è il confronto tra l’investimento in immobili e l’acquisto di titoli di stato. La redditività del mercato residenziale italiano è aumentata al 9,7% nel secondo trimestre del 2026, mentre i BTp hanno offerto un rendimento lordo medio del 3,9%.
Investire in immobili nelle principali città italiane offre rendimenti variabili. Ad esempio, Trapani ha registrato la redditività maggiore con l’11,2%, seguita da Biella al 10,7% e Catanzaro al 10,2%. Milano, invece, si attesta al 5,4%, una delle più basse insieme a Bolzano e Trento.
Tuttavia, la redditività degli immobili è influenzata da vari fattori, tra cui l’IMU e altre imposte. Quando si legge che la redditività di un immobile in Italia sfiora il 10%, è importante considerare che si tratta di un dato al lordo delle imposte. L’IMU può erodere almeno l’1% di rendimento, con un’incidenza maggiore al Sud.
Investire in BTp può risultare più conveniente, soprattutto grazie al trattamento fiscale agevolato. I titoli di stato beneficiano di un’aliquota del 12,50% sui rendimenti, esenzione dalle imposte di successione ed esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro.
Comprendere queste dinamiche è fondamentale per prendere decisioni informate, sia per chi cerca una casa sia per chi vuole investire.