Nel 2026, il settore del retail immobiliare in Italia ha vissuto un vero e proprio boom, con investimenti che hanno raggiunto la cifra record di 3,5 miliardi di euro. Questo incremento del 39% rispetto all’anno precedente ha posizionato l’Italia come leader in Europa, superando tutte le altre asset class.
Ma cosa sta guidando questa crescita e quali sono le tendenze che stanno rivoluzionando il mercato?
Secondo l’analisi del Real Estate Retail 2026presentata durante la 27° edizione della convention RE Italy a Milano, il peso del retail sul totale degli investimenti istituzionali immobiliari in Europa si è consolidato al 18%.
I centri commerciali e gli outlet hanno trainato questa ripresa, rappresentando circa il 60% dei volumi retail nel 2026.
I numeri del mercato retail italiano
Nel primo trimestre del 2026, il retail ha mantenuto la sua leadership, attirando 810 milioni di euro, con un incremento del 14% rispetto allo stesso periodo del 2026.
Questo settore rappresenta ora il 34% degli investimenti immobiliari nazionali, che ammontano a 2,4 miliardi di euro. I rendimenti prime delle high street di Milano e Roma sono scesi al 3,70% nel Q1 2026, mentre i centri commerciali si attestano al 6,75%, in linea con la fine del 2026.
Antonio Martino, partner real estate di Pwc Italia, ha spiegato che “un indicatore cruciale per gli investitori è la compressione strutturale dello spread tra cap rate e tasso risk-free, ora a 374 punti base. Questa tendenza riduce il margine di sicurezza contro possibili scenari negativi, rendendo gli asset più esposti a rischi di svalutazione se i fondamentali si deteriorano.”
L’evoluzione del negozio fisico
Un fenomeno di forte impatto è il ritorno di interesse della Generazione Z verso il retail fisico. Questi giovani, pur essendo digital native, ricercano nei negozi esperienze sociali e sensoriali, spingendo i retailer a trasformare i punti vendita in hub phygital che fondono elementi digitali e fisici, intrattenimento, tecnologia interattiva e spazi pensati per i social media.
Il settore moda è nel pieno di una rivoluzione: il negozio fisico si trasforma da semplice punto vendita a snodo centrale di una strategia omnicanale. Il concetto di Halo Effect diventa sempre più rilevante: l’apertura di un flagship store in una nuova città può far crescere le vendite e-commerce locali del 20–40%, mentre la chiusura comporta una diminuzione proporzionale delle vendite online.
Il grocery e le strategie omnicanale
Il grocery si conferma tra le asset class più resilienti del retail real estate europeo: nel 2026 gli investimenti hanno superato i 6 miliardi di euro, rappresentando il 18% del totale. In Italia, le strategie omnicanale nel grocery favoriscono i negozi di prossimità e i prodotti locali, generando nuove esigenze immobiliari: asset premium in aree urbane ad alta densità, spazi flessibili per il micro-picking, sistemi di refrigerazione evoluti e zone dedicate al ritiro degli ordini.
Nel 2026, le attività di fusioni e acquisizioni nei consumer markets in Italia hanno visto una crescita sia nel numero di operazioni annunciate (+17%, 416) sia nel valore (+38,1%, 9,4 miliardi di dollari). Tuttavia, le operazioni concluse sono calate del 2%, soprattutto per una concentrazione di operazioni annunciate nel secondo semestre dell’anno che non si sono ancora chiuse.