Il panorama immobiliare italiano si presenta come un mosaico di segnali contrastanti: da un lato la capitale mostra una leggera ripresa, dall’altro il resto del Paese registra una stabilità diffusa, ma sobria, alimentata da famiglie poco indebitate e da un mercato creditizio che si dimostra resistente.
Roma registra una crescita moderata delle compravendite e dei prezzi
Nel 2026 la compravendita immobiliare nella capitale ha toccato quota 37.600 operazioni, segnando un incremento dello 0,8% rispetto all’anno precedente. I volumi restano tra i più alti degli ultimi anni, confermando il ruolo di Roma come fonte primaria di movimento per il settore.
Parallelamente, il prezzo medio delle case è aumentato del 2,3% mentre le abitazioni di nuova costruzione hanno visto una crescita più marcata, pari al 3,5%. Questa dinamica suggerisce che, nonostante una domanda ancora sostenuta, gli acquirenti tendono a puntare su soluzioni più moderne e efficienza energetica percepite come investimento più sicuro.
Il contesto nazionale: famiglie poco indebitate, credito resiliente e inflazione latente
Su scala nazionale, le famiglie italiane presentano un rapporto debito/reddito pari al 43 %, il più basso in Europa, elemento che ha attenuato l’impatto delle recenti oscillazioni dei tassi d’interesse.
I mutui erogati nel 2025 sono aumentati del 15,5 % rispetto all’anno precedente, e nel secondo trimestre del 2026 le compravendite hanno registrato un lieve +0,1 %, con prezzi nominali in rialzo del 4 %. Tuttavia, il valore reale delle case è stato eroso dall’inflazione, che a settembre 2026 si attestava al 4,1 %;
Il mercato del credito, pur mantenendo un tasso medio sui nuovi mutui al 3,56 %, non ha subito il crollo temuto: le banche continuano a concedere finanziamenti, sebbene con volumi più contenuti rispetto al picco pre-pandemia. Il tasso di interesse è rimasto stabile anche dopo l’aumento di 25 punti base deciso a fine settembre 2026, indicando che la politica monetaria europea non ha ancora prodotto una forte contrazione del credito al consumo.
Divergenze regionali: le grandi città tra crescita e contrazione
Nel primo semestre del 2026, l’intero Paese ha registrato 381.251 compravendite residenziali, un +2,1 % rispetto allo stesso periodo del 2025. I prezzi medi sono saliti dell’1,9 %, ma le dinamiche variano notevolmente da città a città. Verona ha guidato la classifica con un rialzo del 4,9 %, seguita da Torino (+3,7 %) e Bologna (+0,8 %). Firenze ha mantenuto una stabilità quasi perfetta, mentre Milano è stata l’unica grande metropoli a registrare una flessione del 0,5 %.
Le nuove costruzioni hanno mostrato il vigore più evidente: le compravendite di immobili di ultima generazione sono aumentate del 15,3 %, con prezzi medi in crescita del 2 %. Parallelamente, la quota di abitazioni classe energetica A e B è passata dall’8,4 % all’9,2 %, a testimonianza di una crescente attenzione verso l’efficienza ambientale.
Il segmento degli affitti, invece, ha iniziato a perdere slancio. Nei capoluoghi di provincia i canoni di locazione sono aumentati dell’1,6 % per i monolocali, del 2,3 % per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Nelle grandi città gli incrementi sono stati più contenuti (1,7 % – 0,6 % – 1 %) e, in alcune zone come Milano, Bologna e Bari, si osservano addirittura dei ribassi. A Milano, ad esempio, il canone medio mensile per un monolocale è di 823 €, per un bilocale 1 093 € e per un trilocale 1 502 €.
Prospettive per il resto dell’anno
Le previsioni per il 2026 indicano una crescita moderata del volume complessivo di compravendite, che dovrebbe attestarsi tra 760.000 e 770.000 unità. I prezzi delle case dovrebbero salire tra il 3 % e il 5 %, mentre i canoni di locazione dovrebbero crescere tra l’1 % e il 3 %. Tuttavia, un ulteriore rialzo dei tassi d’interesse potrebbe rendere più difficile l’accesso al credito, spingendo una parte della domanda verso soluzioni di affitto più flessibili.