Milano ha varato una proposta di aggiornamento alle norme urbanistiche che tocca punti sensibili come le torri sui cortili, la disciplina degli isolati e i requisiti per le residenze universitarie. La variante al PGT discussa durante il Forum per la rigenerazione urbana e illustrata dalla vicesindaca Anna Scavuzzo vuole chiarire prassi e limiti dopo mesi di contestazioni e indagini sul settore dell’edilizia.
Il percorso d’adozione è stato avviato nel novembre 2025 e la proposta è attesa in Consiglio comunale per l’adozione entro la metà di novembre 2026. L’approvazione definitiva è prevista indicativamente entro cinque mesi dall’adozione, in prossimità delle elezioni comunali del 2027.
Piano attuativo: soglie dimensionali e limiti d’altezza
La variante stabilisce che il piano attuativo resterà obbligatorio per interventi con superficie territoriale superiore a 20.000 metri quadrati ma introduce anche nuovi criteri che richiedono la procedura complessa per progetti di dimensioni inferiori se presentano caratteristiche di impatto elevato. In particolare, saranno soggetti a piano attuativo gli interventi che prevedono edifici con altezza superiore a 25 metri e a quella delle costruzioni circostanti, oppure che aumentano sensibilmente la densità del tessuto urbano.
Per i casi compatibili con il contesto, invece, la via praticabile sarà il permesso di costruire convenzionato una procedura più snella. Un esempio concreto riguarda la demolizione e ricostruzione di edifici già al di sopra dei 25 metri (generalmente 7-8 piani fuori terra): sarà possibile ricostruire mantenendo la stessa altezza originaria e ricorrendo al permesso di costruire convenzionato, evitando il piano attuativo quando non vengono aggravati gli impatti urbani.
Obiettivo e ricadute pratiche
Con queste modifiche l’amministrazione intende tracciare un confine più netto tra interventi ordinari e interventi che richiedono una pianificazione urbanistica approfondita. Gli operatori del settore hanno già espresso timori circa possibili ritardi e maggiori costi, mentre il Comune sottolinea che la misura punta a garantire maggiore trasparenza e controlli più stringenti.
Cortili, isolati e limitazioni alle autorimesse
Una delle novità più rilevanti riguarda la ridefinizione degli spazi interni agli isolati: l’amministrazione propone di sostituire il concetto di “cortile” con la nozione tecnicamente più precisa di area interna a isolati accompagnata da una cartografia allegata al PGT. Questo passaggio serve a chiarire dove siano ammesse nuove costruzioni e dove invece vada preservato lo spazio aperto.
Nei contesti del centro storico e nei quartieri caratterizzati da fronti stradali storici, gli spazi interni agli isolati che risultano oggi liberi non potranno essere occupati da nuovi volumi. Dove esistono già fabbricati, la variante consente la demolizione e ricostruzione purché non si superi l’altezza degli edifici preesistenti. Inoltre, è prevista una specifica limitazione sulle autorimesse nei cortili: non sarà ammessa la conversione d’uso che ne cancelli la funzione originaria.
Queste disposizioni sono pensate per contenere la densificazione e preservare gli spazi aperti che caratterizzano molti isolati milanesi, evitando l’inserimento di volumi inappropriati in contesti storicamente densi.
Studentati e edilizia residenziale sociale: percentuali e convenzioni
La variante interviene anche sull’housing sociale e sulle residenze per studenti. Per essere considerate parte dell’offerta di edilizia sociale, le nuove strutture studentesche dovranno riservare almeno il 30% dei posti letto a tariffe compatibili con il diritto allo studio, tramite convenzioni della durata minima di trent’anni. Inoltre, gli studentati potranno sostituire solo la quota di edilizia sociale destinata alla vendita, senza ridurre la componente destinata alla locazione.
La scelta punta a favorire soluzioni in affitto a canoni sostenibili, rispondendo a una delle criticità più pressanti per Milano: l’accessibilità economica alla casa per studenti e lavoratori. Secondo l’amministrazione, la misura dovrebbe incentivare progetti che garantiscano posti a costi calmierati nel lungo periodo.
Ulteriori vincoli e ruolo degli uffici
Tra le altre restrizioni la variante vieta l’insediamento di data center, poli logistici e nuove attività produttive in alcune aree comprese nel territorio del Parco Agricolo Sud Milano. Cambia anche il meccanismo di valutazione delle deroghe alla conformazione degli edifici: le valutazioni non passeranno più dalla Commissione per il Paesaggio, ma saranno supportate da una relazione tecnica redatta dagli uffici comunali, ridefinendo così processi e responsabilità nelle autorizzazioni.
Le modifiche proposte hanno già scatenato reazioni: associazioni e operatori immobiliari temono che i nuovi vincoli possano rallentare la rigenerazione di siti abbandonati e ridurre gli investimenti in edilizia residenziale. L’amministrazione replica sottolineando l’intento di allineare norme e prassi, dichiarando disponibilità a potenziare le risorse umane per migliorare l’efficienza amministrativa.
