Nel contesto attuale, la crescita dell’inflazione sta esercitando una pressione senza precedenti sul mercato immobiliare italiano. I tassi obbligazionari hanno seguito la tendenza, aumentando i costi di finanziamento per i potenziali acquirenti. Questo fenomeno incide sia sulle candidature ai mutui sia sulla capacità delle famiglie di sostenere il proprio bilancio, creando un circolo di retroazione che rischia di frenare le transazioni immobiliari nei prossimi mesi.
Le recenti rilevazioni mostrano un calo dell’1,1% dei prezzi medi richiesti a livello nazionale, mentre gli affitti continuano a registrare una crescita lenta ma costante. Milano, con 5.659 euro al metro quadrato, rimane la città più costosa sia per la vendita sia per l’affitto. Questa dinamica sottolinea la necessità di monitorare attentamente le evoluzioni dei tassi di interesse e delle politiche di credito.
Mutui fissi sotto pressione: il nuovo livello del 4%
L’Eurirs a 20 anni ha toccato il 3,75% il 1° ottobre, per poi scendere leggermente. Tuttavia, le previsioni indicano che nuovi mutui fissi potrebbero aggirarsi intorno o oltre il 4%. Con una rata mensile di 1.000 euro, il capitale finanziabile passerebbe da circa 237.000 euro al 3% a 210.000 euro al 4%, una differenza di 27.000 euro. Questa riduzione impatta direttamente il potere d’acquisto delle famiglie, costringendole a destinare una quota maggiore del reddito alla rata e diminuendo le risorse per altri consumi.
Impatto sul potere d’acquisto delle famiglie
Il costo complessivo del mutuo non si limita al tasso di interesse: spese di istruttoria, perizia e imposte riducono ulteriormente il valore netto del finanziamento. Una famiglia che mantenga la stessa rata dovrà quindi accettare un immobile più piccolo o più distante, oppure aumentare l’anticipo iniziale. Inoltre, l’inflazione in atto erode il reddito disponibile, rendendo più difficile sostenere sia il mutuo sia le spese correnti quali energia e carburante.
Mutui variabili e prospettive future
L’Euribor, indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, ha registrato una lieve flessione negli ultimi giorni, ma rimane strettamente legato alla politica della BCE. Con l’inflazione che supera di gran lunga il target del 2%, è probabile che la BCE intervenga con nuovi rialzi nei prossimi meeting, facendo risalire nuovamente l’Euribor. Questa incertezza spinge molte banche a limitare le nuove erogazioni di mutui variabili, con un conseguente calo delle transazioni di prima casa entro pochi mesi.
Andamento dei prezzi delle compravendite su scala nazionale
Idealista riporta una media di 2.031 euro al metro quadrato a livello nazionale, con una variazione trimestrale negativa dell’1,1% ma un aumento annuo del 3,3% rispetto a settembre 2025. Il 62% dei capoluoghi ha registrato un incremento rispetto al trimestre precedente; i rialzi più marcati si sono verificati a Mantova (+5,4%), Ragusa (+5,1%) e Imperia (+5%). Tra le grandi metropoli, Padova (+2,8%), Torino (+1,7%) e Genova (+1,6%) mostrano segnali di crescita moderata, mentre Milano registra una flessione del 1,7% nel trimestre.
Le città dove le richieste crescono
Nel confronto annuale, Milano avanza con un plus del 0,2% rispetto all’anno precedente, ma rimane la più costosa con 5.659 euro al metro quadrato. Segue Venezia (4.956 euro), Bolzano (4.906 euro) e Firenze (4.800 euro). Bologna e Roma si collocano rispettivamente a 3.836 euro e 3.810 euro, segnando una crescita più contenuta. Queste differenze regionali riflettono sia la pressione della domanda sia le variazioni del potere d’acquisto locale.
Affitti: trend di aumento e differenze regionali
Il canone medio nazionale per gli affitti è ora di 14,6 euro al metro quadrato al mese, in crescita dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dell’1,8% su base annua. Genova registra il più forte balzo (+7,3%), seguita da Torino (+5,6%). Milano, pur mostrando un aumento più contenuto (+0,9%), rimane la città più cara con 22,4 euro al metro quadrato, pari a circa 1.800 euro al mese per un appartamento di 80 mq. Altri centri costosi includono Firenze (21,7 euro), Venezia (20,5 euro) e Roma (19,2 euro).
Il rialzo dei canoni di locazione incide significativamente sui bilanci delle famiglie che non possiedono una casa, riducendo la capacità di risparmio per un eventuale acquisto futuro. Parallelamente, gli investitori che puntano al mercato locativo devono confrontare il rendimento atteso con quello dei BTP decennali, attualmente intorno al 4,2% netto, rendendo più difficile giustificare l’acquisto di immobili per affitto.
