Da più di due anni il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024) è al centro di un acceso dibattito nazionale. La norma ha introdotto il cosiddetto cambio d’uso semplificato promettendo ai proprietari di immobili la possibilità di trasformare un’unità abitativa in ufficio, negozio o struttura ricettiva senza dover affrontare lunghe procedure autorizzative. Tuttavia, la realtà giuridica si è rivelata più complessa: una molteplicità di sentenze dei Tribunali Amministrativi Regionali (TAR) e due pronunce della Corte Costituzionale hanno tracciato dei limiti concreti alla liberazione annunciata dal provvedimento.
Il nuovo quadro normativo introdotto dal Salva Casa
L’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, modificato dal Salva Casa, è il fulcro della riforma. I commi 1-bis, 1-ter e 1-quater vincolano la normativa nazionale a riconoscere che i cambi d’uso della singola unità immobiliare sono sempre consentiti, lasciando però spazio ai piani regolatori comunali per fissare “specifiche condizioni”. In pratica, i cambi d’uso verticali—da residenziale a commerciale, direzionale, produttiva o turistico-ricettiva—possono avvenire nelle zone A, B e C del PRG, a condizione che venga rispettato qualsiasi requisito tecnico previsto dal comune, come ad esempio norme di parcheggio o requisiti di accessibilità.
La giurisprudenza dei TAR e della Corte Costituzionale
Numerosi TAR hanno confermato che la nuova disciplina prevale sui vincoli locali. Tra le più rilevanti troviamo le sentenze del TAR Lazio (n. 5161/2026 e n. 2533/2026), del TAR Venezia (n. 91/2026), del TAR Bari (n. 553/2025), del TAR Milano (n. 3433/2025) e del TAR Firenze (n. 555/2026). In tutti i casi i giudici hanno dichiarato inefficaci le disposizioni comunali che vietavano i cambi d’uso previsti dai nuovi commi, finché i comuni non avessero introdotto norme che delineassero condizioni tecniche specifiche. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 61/2026, ha precisato che i comuni possono condizionare i mutamenti—imponendo standard di dotazione o oneri aggiuntivi—ma non possono limitare la possibilità stessa di cambiare destinazione d’uso. La stessa Corte ha annullato la legge regionale toscana n. 51/2025, ritenuta incompatibile con il principio di liberalizzazione introdotto dall’art. 23-ter.
Il caso delle strutture extra-alberghiere
Il settore più conteso riguarda le trasformazioni in strutture ricettive extra-alberghiere (B&B, case vacanze, affittacamere). La sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2025 aveva riconosciuto la legittimità di norme regionali che limitavano tali attività, ma la successiva sentenza n. 61/2026 ha ribaltato questa posizione, affermando che i comuni possono solo condizionare, non vietare. L’impugnativa del Governo contro la normativa dell’Emilia-Romagna, censurata per contrasto con i principi del Salva Casa, è ancora pendente: il suo esito chiarirà i limiti finali delle politiche locali.
Le questioni ancora aperte
Due aspetti restano particolarmente incerti. Primo, la prova dello stato legittimo di un immobile. La riforma consente ai proprietari di dimostrare la regolarità presentando solo l’ultimo titolo abilitativo, evitando la ricostruzione di tutta la storia edilizia. Tuttavia, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2443/2026, ha stabilito che l’ultimo titolo deve coprire l’intera unità immobiliare o l’intervento più recente, non bastando una semplice menzione di lavori precedenti nei grafici allegati. Secondo, l’effetto sanante delle sanzioni per fiscalizzazione. Alcune pronunce dei TAR di Salerno (n. 91/2025 e n. 58/2026) hanno riconosciuto che il pagamento della multa può sanare l’abuso, ma la disciplina non è ancora uniformemente applicata, lasciando i proprietari in una zona di incertezza giuridica.
Prospettive per i proprietari
Alla luce di queste dinamiche, chi intende trasformare un appartamento in B&B, ufficio o negozio deve valutare attentamente sia le condizioni imposte dal proprio comune sia la più recente giurisprudenza. È consigliabile verificare la presenza di eventuali condizioni specifiche nel PRG locale, richiedere una consulenza tecnica per la predisposizione di una SCIA o CILA, e considerare la possibilità di contestare eventuali limiti mediante ricorso amministrativo. Parallelamente, la prova dello stato legittimo dovrebbe essere supportata da una documentazione completa dell’ultimo titolo, certificando che copra l’intera unità e includa le verifiche di legittimità dei titoli pregressi. In caso di sanzioni già pagate, è opportuno accertare se la decisione del TAR di competenza riconosce l’effetto sanante, per evitare ulteriori contenziosi.
