Nel primo trimestre del 2026 il Superbonus ha perso gran parte della sua capacità di trainare il settore edile. I dati di Unimpresa, elaborati a partire da fonti Istat e BCE, mostrano una contrazione dello 0,4% degli investimenti complessivi in costruzioni rispetto al trimestre precedente, dovuta principalmente a un calo del 2,7% negli investimenti residenziali.
Nonostante ciò, su base annua il valore degli investimenti in abitazioni è cresciuto del 16,6%, pari a circa 23 miliardi di euro, segnale che il capitale non è sparito ma sta perdendo la spinta straordinaria degli incentivi fiscali.
Il rallentamento degli investimenti edili post-Superbonus
Le autorizzazioni di costruzione hanno confermato la tendenza: a gennaio-marzo 2026 sono state approvate 12 555 nuove abitazioni, un decremento del 9,2% rispetto al trimestre precedente. La superficie utile complessiva è scesa del 5,5%, attestandosi a 1,12 milioni di metri quadrati.
Tuttavia, confrontando questi dati con lo stesso periodo del 2025, la variazione è minima (-0,5% per le unità e +4,4% per la superficie), indicando una decelerazione più che una rottura netta. La produzione edilizia di luglio 2026 è diminuita dell’1,4% rispetto a giugno e dello 1,2% rispetto all’anno precedente, ma l’indice corretto per gli effetti di calendario resta positivo, con una crescita dell’1,3% nei primi sette mesi.
Conseguenze sui prezzi delle case
Nel contesto di un’attività costruttiva più lenta, i prezzi delle abitazioni hanno continuato a salire: nel secondo trimestre del 2026 i valori immobiliari sono aumentati del 4% rispetto al 2025, con un incremento del 5% per le case nuove e del 3,7% per quelle esistenti. Rispetto al primo trimestre, il balzo dei prezzi è stato dell’1,7%. Parallelamente, le compravendite residenziali hanno quasi smesso di crescere, segnando solo lo 0,1% di aumento nel secondo trimestre rispetto all’anno precedente, rispetto al 4,4% del trimestre precedente.
Affitti brevi in ascesa: l’effetto turismo digitale
Il mercato degli affitti ha subito una trasformazione radicale negli ultimi dieci anni. I dati di Idealista mostrano che, sebbene il numero totale di annunci in Italia sia rimasto stabile tra il 2016 e il 2026, la quota di affitti transitori (da 1 a 18 mesi) è passata dall’1,6% al 31,4%, a scapito degli affitti a lungo termine, diminuiti del 34,8%. Il canone medio della locazione transitoria è ora di 21,6 €/mq al mese, contro i 14,5 €/mq dei contratti tradizionali, un divario che rende difficile per lavoratori con redditi medio-bassi trovare soluzioni abitabili nelle grandi città.
Risposta normativa europea
All’inizio di settembre 2026 la Commissione europea ha proposto un quadro comune per limitare gli affitti turistici nelle zone più colpite, basandosi su criteri oggettivi come il rapporto prezzo/reddito e l’andamento dei prezzi negli ultimi dieci anni. La proposta, ancora in fase di negoziazione con gli Stati membri, intende armonizzare le misure già adottate da Parigi, Barcellona e Venezia, evitando ricorsi legali da parte di piattaforme come Airbnb.
Verso l’hinterland: i residenti comprano fuori città
Parallelamente all’evoluzione degli affitti, si registra un forte spostamento degli acquirenti verso le aree provinciali. Le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno evidenziato che nel 2025 le compravendite nei comuni non capoluogo sono state 530 033, con un aumento del 6,9% rispetto all’anno precedente, mentre i capoluoghi hanno toccato 236 723 operazioni, solo +5,4%. La quota di acquirenti che ha scelto la propria città di residenza è scesa al 62%, il livello più basso dal 2019, con la provincia di provenienza che ha accolto il 24,9% degli acquisti, rispetto al 18,3% del 2019.
Motivazioni del fenomeno
Il fenomeno è alimentato da prezzi più contenuti, dalla minore pressione turistica e da una crescente domanda di spazi più ampi, in linea con la «finanziarizzazione della casa» descritta da studi recenti. Le città di provincia offrono inoltre una migliore accessibilità alle opportunità di lavoro locale e una qualità della vita percepita più alta, soprattutto in regioni come Lombardia, Veneto e Campania, dove la differenza di prezzo tra urbano e periferia è marcata.
Le prospettive future dipenderanno dalla capacità delle istituzioni di definire politiche strutturali e prevedibili, in grado di sostenere la riqualificazione del patrimonio edilizio senza ricorrere a misure eccezionali.