Nei prossimi due decenni si prevede un trasferimento di ricchezza mondiale senza precedenti: oltre 70.550 miliardi di euro passeranno di mano, di cui 62.900 miliardi alle generazioni successive. In Italia, gli immobili di proprietari oltre i 70 anni valgono più di 2.720 miliardi di euro, destinati a eredi e discendenti.
Questo scenario rende fondamentale comprendere quali sono i meccanismi legali e fiscali che regolano la successione di una casa.
Immobili e mobili: la netta distinzione giuridica
Il codice civile stabilisce che i beni immobili comprendono il suolo, le costruzioni e tutto ciò che è incorporato al terreno, mentre tutto il resto – divani, quadri, gioielli – rientra nella categoria dei beni mobili.
Questa separazione influisce sul tipo di atto necessario per il trasferimento: l’immobile richiede trascrizione, voltura catastale e oneri notarili, i mobili invece possono essere ceduti con una semplice consegna.
Come si struttura l’asse ereditario
Alla morte del proprietario si apre la dichiarazione di successione, che raccoglie l’intero asse ereditario immobili, conti, titoli, arredi e opere d’arte.
Se l’eredità è indivisa, tutti gli eredi detengono una quota ideale su ciascun bene, creando una comunione ereditaria. Solo mediante divisione o disposizione testamentaria i singoli beni possono essere attribuiti in modo preciso.
Legati e disposizioni specifiche
Il testatore può inserire un legato per assegnare un immobile “con tutto ciò che contiene”.
In assenza di tale disposizione, gli arredi restano parte dell’asse e vengono divisi tra tutti i coeredi secondo le quote spettanti. Tuttavia, la libertà testamentaria è limitata dalla quota di legittima riservata a coniuge, figli e ascendenti.
Agevolazione “prima casa” nella successione 2026
L’articolo 69 della legge 342/2000 prevede che, se almeno uno degli eredi possiede i requisiti per l’acquisto della prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa: 200 euro per ciascuna, per un totale di 400 euro, indipendentemente dal valore catastale dell’immobile. L’agevolazione non si applica a categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9) e resta valida finché l’erede non vende l’immobile entro cinque anni o non trasferisce la residenza.
Requisiti per beneficiare dell’agevolazione
Gli stessi requisiti previsti per l’acquisto della prima casa: l’immobile deve essere destinato a abitazione principale, l’erede non deve possedere altre abitazioni di prima casa nello stesso comune e deve trasferire la residenza entro 18 mesi dal trasferimento di proprietà.
Imposte di successione: calcolo e adempimenti
Le imposte variano in base al grado di parentela: 4 % sul valore eccedente 1 milione di euro per coniuge e figli, 6 % per fratelli e sorelle sopra i 100 000 euro, 6 % per altri parenti fino al quarto grado, 8 % per tutti gli altri soggetti. Per i beni mobili si applica una presunzione del 10 % del valore netto dell’attivo, a meno di presentare un inventario dettagliato che ne attesti il valore reale.
Dal 1° gennaio 2025 l’imposta di successione è autoliquidata: gli eredi compilano la dichiarazione e versano l’imposta direttamente all’Agenzia delle Entrate, tenendo conto delle eventuali agevolazioni prima casa e delle franchigie spettanti.
Procedura pratica di divisione dei beni
Quando più eredi devono condividere l’immobile e gli arredi, le opzioni sono: accordo bonario con conguagli in denaro, estrazione a sorteggio dei lotti dopo valutazione, oppure ricorso al giudice per una divisione forzata. Per oggetti di valore – opere d’arte, antichità – è consigliabile affidarsi a una perizia esperta, così da evitare contestazioni future.
Una pianificazione accurata, eventualmente supportata da un notaio o da un consulente specializzato, può ridurre gli oneri e garantire una divisione equa tra gli eredi.