Gli enti del Terzo settore che acquistano immobili possono beneficiare di agevolazioni fiscali significative, ma è fondamentale comprendere le condizioni per mantenere questi vantaggi. Recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e delibere regionali hanno fornito nuove indicazioni su come gestire questi benefici, soprattutto in caso di vendita o locazione degli immobili prima dei cinque anni.
Le agevolazioni fiscali per gli enti del Terzo settore sono previste dall’articolo 82, comma 4, del decreto legislativo 3 luglio 2017, n. 117 noto come Codice del Terzo settore (CTS). Queste agevolazioni permettono di applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna, invece che secondo i criteri ordinari. Tuttavia, per usufruire di questi benefici, l’immobile deve essere destinato direttamente allo svolgimento delle attività istituzionali dell’ente.
Uno dei punti più delicati riguarda il periodo di cinque anni indicato dall’articolo 82, comma 4, del CTS. Questo termine non impone di mantenere la proprietà dell’immobile per l’intero quinquennio. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il periodo di cinque anni rappresenta il limite massimo entro cui deve iniziare l’impiego diretto del bene per le finalità dell’ente.
Se l’immobile è stato effettivamente usato per l’attività istituzionale dopo l’acquisto, la successiva cessione prima dello scadere dei cinque anni non determina automaticamente la perdita del beneficio. Le cause di decadenza sono specifiche e riguardano principalmente la dichiarazione non veritiera resa nell’atto o la mancanza di effettivo utilizzo diretto del bene per le finalità indicate.
La vendita del bene deve essere distinta dal trattamento fiscale applicato al momento dell’acquisto. Se il requisito dell’utilizzo diretto è stato rispettato, il beneficio sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale può restare valido anche in caso di trasferimento dell’immobile prima dei cinque anni. Tuttavia, è necessario valutare l’eventuale effetto ai fini delle imposte sui redditi.
La cessione di un immobile acquistato da non più di cinque anni può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante. Il riferimento normativo è l’articolo 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 che include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non oltre cinque anni.
Un’altra ipotesi riguarda la scelta di mantenere la proprietà del bene e concederlo in locazione a terzi. Anche in questo caso, il punto decisivo resta l’utilizzo diretto già avvenuto dopo l’acquisto. Se l’immobile è stato impiegato in modo effettivo per le attività istituzionali dell’ente, il successivo affitto non comporta di per sé la perdita del beneficio fruito al momento dell’acquisto.
La norma richiede che la destinazione diretta avvenga entro il termine previsto, ma non introduce un vincolo espresso di uso immutabile per tutto il quinquennio. Tuttavia, la posizione dell’ente deve essere sostenuta da elementi concreti, come documenti interni, delibere e prove dell’effettivo utilizzo.
Il Consiglio regionale della Puglia ha approvato all’unanimità il disegno di legge numero 99 del 16 giugno 2026 sulle agevolazioni fiscali per gli enti del Terzo settore. Questo provvedimento interviene nel passaggio dall’Anagrafe delle ONLUS al Registro unico nazionale del Terzo settore (RUNTS) dopo le modifiche introdotte dal Codice del Terzo settore.
La soppressione dell’Anagrafe delle ONLUS dal 1 gennaio 2026 aveva imposto agli enti già iscritti di presentare entro il 31 marzo 2026 domanda di iscrizione al nuovo registro. La nuova norma estende l’esenzione IRAP, alle stesse condizioni e limitatamente alle attività non commerciali, anche agli enti già iscritti all’Anagrafe delle ONLUS al 31 marzo 2026 che hanno presentato domanda nella sezione G del RUNTS.
L’assessore al Welfare e allo Sport della Regione Puglia, Cristian Casili ha parlato di un intervento di continuità. La norma garantisce continuità agli enti interessati nel passaggio al RUNTS, evitando che un semplice cambiamento della qualificazione giuridica comporti la perdita di un beneficio fiscale già riconosciuto per attività di interesse generale.
Le agevolazioni fiscali per il Terzo settore richiedono una gestione prudente degli immobili. Il beneficio è pensato per sostenere gli enti che usano il patrimonio in modo coerente con le proprie finalità, ma non impedisce successive scelte organizzative, come vendita o locazione, quando il requisito iniziale è stato rispettato.
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