Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di trasformazione, con Milano e Torino che mostrano dinamiche diverse ma significative. Mentre la capitale lombarda vede una stabilizzazione dei valori, Torino registra una crescita sostenuta delle transazioni. Questi trend riflettono le diverse sfide e opportunità che le città stanno affrontando nel contesto economico attuale.
La ripresa del mercato residenziale a Milano è stata confermata dai dati del 2026, con 25.173 compravendite che hanno segnato un aumento del 4,9% rispetto all’anno precedente. Questo risultato interrompe un periodo di contrazione durato due anni, anche se la crescita è stata meno intensa rispetto ad altre città come Roma. Nel primo trimestre del 2026, Milano ha registrato un incremento del 7,1%, superiore sia alla media nazionale che alla performance di Roma.
Nel primo semestre del 2026, i prezzi delle abitazioni nuove e ristrutturate a Milano sono aumentati dello 0,4% rispetto al semestre precedente e dello 0,8% su base annua. Gli immobili usati hanno mostrato un incremento più contenuto, con un aumento dello 0,2% sui sei mesi precedenti e dello 0,9% su base annuale. Gli sconti in fase di trattativa rimangono limitati, con un divario tra prezzo richiesto e prezzo finale del 3,5% per il nuovo e del 7% per l’usato.
La domanda di affitti a Milano è ancora elevata, anche se meno intensa rispetto ai due anni precedenti. Dopo una fase di forte crescita, i canoni mostrano una fisiologica fase di assestamento, con un calo dello 0,9% su base semestrale e dello 0,7% su base annua. I tempi medi di assorbimento rimangono contenuti, con circa quattro mesi per la vendita e tre per la locazione. Il rendimento lordo medio da locazione si mantiene stabile intorno al 5%.
Torino, d’altra parte, sta vivendo una fase di graduale riscatto, con il mercato immobiliare che torna sopra la media dell’ultimo decennio. Nel 2026, le transazioni di case sono cresciute del 7%, raggiungendo 16.151 unità. La città è sostenuta da numerosi interventi di rigenerazione urbana e da una domanda sempre più legata a studenti e giovani famiglie. I prezzi confermano la dinamicità del mercato, con un aumento dell’11% rispetto al 2008 nel centro città.
I valori medi dei prezzi di vendita a Torino variano notevolmente tra le diverse zone: 5.500 euro al mq in centro, 3.550 euro al mq nel semicentro e 2.100 euro al mq in periferia. Anche gli affitti sono in crescita, con una media di 250 euro al mq annui in centro città, contro 150 nel semicentro e 71 in periferia.
Secondo i dati Cresme, Torino ha perso 4.714 abitanti tra il 2019 e il 2026, con una previsione di ulteriori 12.209 persone nei prossimi dieci anni. Tuttavia, la domanda di alloggi non dipende solo dal numero complessivo degli abitanti, ma anche dalla struttura dei nuclei familiari. Negli ultimi cinque anni, la città ha registrato 13.590 famiglie in più, con una previsione di crescita di 21.304 unità nei prossimi dieci anni.
Il Nuovo Piano Regolatore, adottato dal Consiglio comunale di Torino nel marzo 2026, si profila come il principale catalizzatore di cambiamento per il 2026. Questo piano introduce elementi di forte rottura e semplificazione, con un focus su innovazione, welfare ed ecosistema. L’assessore all’Urbanistica Paolo Mazzoleni ha descritto il piano come un ‘dispositivo tecnico ma anche un atto politico nel senso più alto del termine’.
Nel primo trimestre del 2026, il mercato immobiliare italiano ha continuato a mostrare una buona capacità di tenuta nonostante un contesto macroeconomico complesso. Le compravendite residenziali sono aumentate del 4,4%, sostenute soprattutto dalla domanda di prima casa, che rappresenta ormai quasi tre transazioni su quattro. Anche il credito continua a sostenere il mercato, con i nuovi mutui in crescita del 6,6%.
Secondo Nomisma, il mercato non sta semplicemente rallentando, ma sta diventando più selettivo. Gli investitori stanno diventando sempre più selettivi e puntano sulla qualità. La qualità non significa soltanto efficienza energetica, ma anche edifici capaci di contenere il costo complessivo di gestione grazie alla tecnologia e alla digitalizzazione. Il valore del real estate sarà sempre più legato alla capacità degli immobili di diventare piattaforme tecnologiche in grado di ottimizzarne la gestione.
Milano rappresenta un caso interessante emerso dall’Osservatorio Nomisma. Dopo due anni di contrazione, nel 2026 le compravendite sono tornate a crescere del 4,9%, raggiungendo 25.173 transazioni. Il primo trimestre del 2026 ha accelerato ulteriormente, con un incremento del 7,1%. Tuttavia, gli operatori iniziano a percepire un rallentamento, con un peggioramento delle aspettative sia sul numero delle compravendite sia sull’andamento dei prezzi.
Il principale elemento di attenzione resta il contesto internazionale. La parola chiave oggi è caos, con eventi geopolitici che rappresentano un fattore di rischio significativo per il mercato immobiliare. Nonostante queste incertezze, il mercato italiano continua a mostrare una buona capacità di tenuta, con prospettive positive per il futuro.
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