Il decreto legge 66/2026, approvato dopo il voto di fiducia di 168 deputati, è stato convertito alla Camera e inviato al Senato con l’intento dichiarato di affrontare l’emergenza abitativa. Il provvedimento è costruito su tre filoni principali che combinano stanziamenti pubblici, regole di semplificazione e grandi operazioni di valorizzazione immobiliare, e prevede scadenze e strumenti che vanno dalla nomina di commissari a deroghe urbanistiche significative.
La prima componente del Piano concentra risorse limitate sull’Edilizia Residenziale Pubblica complessivamente sono previsti circa 970 milioni di euro da ripartire nel quinquennio 2026-2030, con l’obiettivo di rendere nuovamente assegnabili alloggi oggi inagibili. Secondo i dati citati, si punta a intervenire su circa 61.300 unità ma il finanziamento è suscettibile di produrre risultati molto inferiori rispetto all’ambizione iniziale, anche perché la normativa impone che le somme siano destinate in gran parte al risparmio energetico.
Per gestire questa parte è stata prevista la nomina di un commissario straordinario: Felice Squitieri è stato designato per dirigere gli interventi sull’edilizia pubblica con un incarico della durata di un anno e mezzo e un compenso indicato intorno a 493 mila euro. La struttura operativa a supporto comprende tre unità e la possibilità di nominare ulteriori esperti o un sub commissario; il decreto che ha disposto la nomina è stato firmato dalla presidenza del consiglio.
La seconda gamba del Piano è quella che attrae maggiormente capitali privati: il Fondo housing coesione gestito da Invimit con il coinvolgimento di Invitalia, mira a creare una piattaforma per aggregare immobili pubblici dismessi e quote di investimento. Il regolamento e gli strumenti operativi dovevano essere definiti entro la fine di giugno, con un’applicazione tecnica per incrociare offerta immobiliare e capitale. L’intento è di costruire un fondo di fondi in cui la componente privata ha la possibilità di prevalere rispetto a quella pubblica.
Questo modello, già sperimentato in alcune aree urbane, può comportare una forte influenza degli investitori sul progetto finale delle rigenerazioni, con il rischio che priorità pubbliche siano ridimensionate in favore di rendimenti privati. La struttura regolamentare prevede anche la possibilità di coinvolgere SGR esterne e fondi sovrani come co-investitori.
Il coinvolgimento massiccio di capitale privato si inserisce in un contesto in cui la vendita del patrimonio pubblico prosegue, alimentando timori relativi alla riduzione del patrimonio abitativo a gestione pubblica. La dinamica può incidere sulla qualità degli interventi di rigenerazione e sulla destinazione finale degli immobili recuperati, con effetti significativi nelle grandi città e nelle periferie.
La terza componente prevede i cosiddetti programmi infrastrutturali di edilizia integrata pensati per realizzare nuovi schemi abitativi a canoni calmierati attraverso partenariati pubblico-privati. Il testo stabilisce premi di cubatura fino al 35%, semplificazioni procedurali tramite conferenze dei servizi semplificate e agevolazioni sui costi di bonifica per progetti considerati di interesse strategico. A livello operativo sono citati veicoli finanziari capaci di raccogliere ingenti capitali, con operatori come ADD Capital e figure manageriali note nel Mercato immobiliare, oltre a partecipazioni di fondi sovrani e di Cassa Depositi e Prestiti.
La proposta prevede che i grandi progetti destinino almeno il 70% della superficie a edilizia convenzionata e il 30% al mercato libero, ma la soglia minima di investimento e la logica degli incentivi tendono a favorire operatori di grandi dimensioni, con la possibilità concreta che capitali esteri partecipino a progetti superiori al miliardo di euro.
Per accelerare i procedimenti il Piano introduce deroghe su standard urbanistici, incrementi volumetrici e tempistiche di autorizzazione con la promessa di completare le valutazioni in 30 giorni tramite procedure asincrone. Tuttavia, i meccanismi di semplificazione sollevano dubbi sulla tutela dei diritti degli abitanti e sulla qualità delle trasformazioni urbanistiche.
Accanto a misure edificiarie, il provvedimento contiene anche disposizioni di natura sociale e procedurale: uno stanziamento di 8,5 milioni di euro è previsto per il fondo affitti destinato agli studenti fuori sede con ISEE basso, una cifra giudicata esigua rispetto ai bisogni reali. In sede di conversione è stato inoltre approvato un ordine del giorno che impegna a valutare la priorità di assegnazione delle unità del Piano a cittadini italiani, e parallelamente è all’esame un disegno di legge (n. 1896/2026) che accelera le procedure di sfratto, riducendo i termini e limitando le possibilità di differimento in caso di esecuzione.
Il dossier complessivo del Piano Casa 2026 mette in evidenza la tensione tra l’obiettivo dichiarato di aumentare l’offerta abitativa e la concreta logica di mercato che privilegia grandi investimenti e semplificazioni. La combinazione di fondi pubblici, poteri commissariali ed entrate private potrebbe generare risultati rapidi, ma solleva interrogativi decisivi sul ruolo del patrimonio pubblico, sulla partecipazione dei territori e sulle garanzie per chi cerca una casa a prezzi sostenibili.
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